“澳洲房产投资，勿盲从”就这个话题，凤凰网出国频道采访了澳洲房产投资专家Victor刘磊先生。

凤凰出国主持人：各位网友及投资者朋友们大家好! 我们以这个话题再次邀请傲丰置业集团的海外房产投资专家Victor刘磊先生，在凤凰出国频道跟广大投资者朋友探讨这一话题。您好Victor, 目前很多国内房产投资者由于中国市场调控的原因，把目光投向了海外房产市场，请问您是如何看待这个问题的？

澳洲房产投资专家Victor：各位投资者朋友们大家好，目前关于国内投资者投资海外以及移民海外的报道越来越多，说明了以下的几个问题：

1． 国内的房产投资渠道相对匮乏和相对单一。而海外房产市场中，光房地产投资产品就有多种分类：（1）土地类包括：生地，熟地，住宅土地，商业土地，工业土地，农业土地等；（2）房屋类：公寓房，单元房，连体房（多连体，双连体），独立别墅，分体别墅，商业房，工业房，酒店式公寓，永久产权仓库，游艇停泊码头等；（3）房产类股票：土地开发型地产公司股票，住宅建筑类公司股票，商业建筑类公司股票，房产信托类股票；（4）私募房产信托基金类：股权型，债券型，混合型等等 。

2． 说明国内房产投资市场趋于“恶化”，无钱可赚。 根据房产调控最新政策的规定，第三套房产的贷款全面停止，不管是有否贷款，或者是否还清都是同样对待；即使是第二套房产也要首付50%， 贷款利率上浮10%—30%；无形中极大的浪费了资本的利用率。而反观海外房产市场，特别是澳洲市场，海外人士能够贷款80%，提高了投资杠杆比例同时，还投资了澳元—这一除美元外的第二大交易货币币种，规避了全球的通货膨胀率。

3． 投资者的投资思路更趋于理性和成熟。国内投资者朋友们谈起房产投资回报率，动不动就要求30%，40%，50%以上的资本增值，而海外市场是更成熟和稳定的。过去的中国十年是有房者就可以获得财富的十年，而未来的十年，乃至以后的情况会发生巨大的变化。我可以肯定的是：未来是资产进行置换的十年，即：资产从无投资思路和理念的有产者向有成熟和远见的地产投资者进行转移的时期，以前有钱，有房的，未来可能又会趋于平庸。因为从历史来看，特别是全球其他发达国家的地产商业化的发展史来看，地产投资的成功者还是属于少数人，大概在2%—5%之间；而国内因炒房获得资本财富者比例要高于此，因此，随着市场的变化，这部分人群的房产财富会被重新分配和肢解的。

凤凰出国主持人：为什么有些投资者朋友反应，他（她）之前就投资澳洲房产了，但并没有获得预期收益, 为什么会是这种情况呢？

澳洲房产投资专家Victor：噢，这种情况是很普遍的，很多来自上海和深圳的投资者朋友跟我抱怨，为什么他们5年前自己投资在悉尼和墨尔本的房产不增值，而澳洲的中位平均价却一直在攀升？我把其中的缘由归结如下两个方面：

1． 普通国内投资者对澳洲房产投资市场的不了解，导致他们投资到了错误的投资产品上。和国内的新兴房产市场不同，澳洲已经经历了超过50年的地产商业化的发展，每种投资品种的特性，租金回报，增长周期，风险系数，贷款比例，套现功能的强弱等方面已经可以清晰分析和预测了。而国内的投资者本身在国内就没有积累出成熟的投资理念，完全是感性，而非数据分析式的投资方式，看到自己喜欢的房子，按国内自己认为可行的方法筛选房子，殊不知国内投资者喜欢的投资项目，却恰恰是澳洲投资者抛弃的投资产品，造成未来套现卖出很困难，价值增长也无法保证。

2． 缺乏澳洲专业投资顾问及专家的指导；事实上，包括澳洲在内的多个英联邦国家的投资委员会作过长期的跟踪和系统分析后得出，房产投资的专业性非常高，不是简简单单开车转一圈房子就买回来了这么简单的事。国内的所谓澳洲房产的普通销售人员根本不了解澳洲的投资市场，甚至连澳洲都没有去过，生活过，就直接推荐房子给国内客户了，所以在错误的人的指路下，国内投资者离成功的只能是越走越远。俗语都说：术业有专攻。所以专业的投资就应该咨询专业的人士，获得及时，正确，系统化的知识和信息，作出符合投资者自身投资需求，风险承担能力的投资计划，有步骤，分阶段的帮助我们的客户实现房产投资的财务自由的最终目标。

凤凰出国主持人：听说您刚刚参加完凤凰卫视的节目录制，讨论的是投资及海外移民潮对中国的影响，您的体会和结论是什么？

澳洲房产投资专家Victor：大家讨论的焦点更多的是：海外房产投资，及投资移民，特别是目前比较火热的澳洲移民，北美地区的投资移民等风潮，是否造成了国家财富的转移，以及人才的流失。我的观点是：

1． 中产阶级及技术精英阶层的技术移民比所谓富裕阶层的投资移民，及资产海外投资置换对中国的影响更大，更深远。举例而言：发达国家的社会结构是橄榄型的：即富人，穷人占两头，比例都小，而中产阶级是支撑整个社会体系的中坚力量和重要组成部分，是占６０％的多数；而国内的社会结构是金字塔型：即富人是塔尖，穷人是塔底，中产阶级处于攀升，和正在逐渐壮大的少部分阶层；他们由于对社会和谐度，自然环境，医疗环境，食品安全，环境污染等多方面的考虑而选择移居海外，造成了我们社会结构的内部中空，稍有不慎就大厦将倾折断了，所以未来是机遇和风险并存的，精英的缺失比财富的流失更可怕。

2． 投资海外房产，特别是澳洲房地产已经成为富有阶层达成一致的目标了。原因其实很简单：中国2008年，2009年投资海外最多的国家就是澳大利亚，每年投资金额超过400亿澳元，其次是俄罗斯，再次是非洲。国内大型企业及公司是以参股及购买澳洲能源类及矿业公司的股票和股权的方式来投资的；今年中国又大量投资日本国债，一举成为日本的第二大债权国。从国家的高度都开始从全球范围来配置不同类型，不同币种，不同区域的资源类资产了，那部分富裕起来的高收入阶层就更应该与时俱进的跟随国家的投资脚步投资澳洲不可复制的土地类资源型财富了。

3． 海外资产的转移也好，置换也好，这是进行财富保全和继承的必要手段，可以规避同周期的系统性风险，政策性风险，及不确定性的风险。举例而言：目前国内的富有阶层多以实业投资起家和获得资本积累的，所以他们的资产都是人民币计算的国内资产。由于积累速度相对较快，积累过程中难免有诸多的法律疏忽，政策疏忽，甚至是所谓原罪资本的积累。在行业日益竞争激烈的市场中，难免成为对手的法律诉讼对象，甚至是公司内部职工，员工的讨伐对象。一旦对方申请了财产保全的法律程序，可能这些富有阶层的固定资产和流动资金都被法院暂时封存，这个时候就会叫天天不应，叫地地不灵了；而不同区域，不同币种进行配置的精英投资者都可以从海外市场调配资金进行自救和公关等方式实现翻身。这也是为什么很多企业家分散投资最主要的原因了，这个时候投资回报率反而不是最重要的了，重要的是保值，安全，和套现容易等因素了。

凤凰出国主持人：听说您这次去上海专门为高端人群的海外房产投资提供培训了， 反响如何？培训的主要内容是什么呢？能否跟大家分享一下呢？

澳洲房产投资专家Victor：是这样的，此次是我作为中国当代金融培训中心的私人银行家认证课程的房产培训讲师对兴业银行，浦发银行的高端客户经理进行的海外房产投资实务的培训。 我所针对是银行的高端客户经理，而不是直接的富有阶层的客户。

培训所涉及的内容有很多，我举例来说明一下：

1． 精英及富有阶层热衷投资及移民的澳洲，美国，加拿大，英国，新加坡，香港等地历史房价走势分析；对我们国内房价走势的对比和借鉴意义；及国内，海外房产市场的优势比较和分析。

2． 如何判断海外房产投资时机的把握？

3． 海外房产投资的成熟理念，投资工具，及投资策略等方面；

4． 举一反三，如何运用成熟经验，实现在中国市场的房地产投资，实现最终财务自由。

我个人对全球房产市场的走势判断和分析是这样的：

1． 从历史房价来看，除中国之外，最值得称道的是澳洲市场（过去的50年以年平均10% 的速度在增长，过去平均每7年房价翻一倍，没有过大起大落），和加拿大市场（见附图）

澳大利亚悉尼过去45年的历史房屋中位价格走势

1977年到2009年过去32年大温哥华地区的中位房价走势

2． 美国的中位房价又回到了1997年的水平，等于过去的13年的增长又缩回去了；而且其过去百年的房价走势乱如犬牙，时高时低，不易把握入场时机；

3． 中国香港的过去三十年中，10年是下跌的，目前的房价还只是97年高点的2/3而已；

中国香港地区过去30年的历史房价走势

4． 英国的空置率和收入比，租售比是比较低的，但由于经济问题，失业率问题，及次贷危机，欧洲债务危机的影响，造成其房价持续低迷；

5． 新加坡的公寓房市场的70%是政府控制的经济适用房，其房价类似于中国市场，政府在其中扮演的角色很重，目前的房价基本回落到了12年前的价格；

这样，结论就很容易得出来了，澳洲和加拿大的房价是相对成熟和稳定的，比较适合国内投资者涉猎，用于增值和保值。还有，得出的重要结论是：中国未来房价的走势可能更类似于新加坡，而房价未必是一路向上的，很有可能回到3年—5年前的价格。当然就看政策是如果引导的了。

凤凰出国主持人：40分钟真是过得太快了，谢谢Victor，下回我们再聊。对澳洲房产投资感兴趣的朋友还可以通过凤凰网的专题报道网站http://chuguo.ifeng.com/azfc/ 及个人博客http:// blog.soufun.com/victorliu 了解更多澳洲房产的新闻动态、深度政策等您所关心的问题。

澳洲房产投资专家Victor：各位投资者朋友下次再会。