笔者观察到目前国内对房屋空置率的讨论愈演愈烈，社会各个部门和专业人士对空置房和空置率的统计方式也各有不同。部分人士从发展商的角度来解释空置率，即发展商建设完毕还未销售出去的房屋来计算空置房;房产业内人士以房产销售给客户后，但没有居住和出租的房屋来计算空置房;社区的物业管理部门以社区内居民用电，用水的流量来统计房屋空置情况;而国家统计部门现在又借助人口普查的契机，以实际居住与否等指标进行相关的统计。最终统计结果也千差万别，未能达成一致和统一思想。俗话说得好：

“不识庐山真面目，只缘身在此山中。” 我们不妨来看看海外的房产市场中对空置率是如何界定的，并且是如何采集相关数据的，同时对中国房产的空置房和空置率的借鉴意义又是如何？

空置率在地产商业化的发展历程当中是反映市场发展周期（顶峰，过渡期，底部），租赁市场健康程度，房屋价格泡沫程度等进程的重要指标。它的实际应用定义为：在一定期限内，租赁市场上空置房屋数量和总租赁房屋数量的比值。举例而言，如果空置率为10%，在澳大利亚和新西兰的解释为：在14天里（两周），市场上100套待租的房屋中，有10套是没有出租出去。而这10套房子在接下来的两周之内会租出去，而会有另外的10套房子停留在市场中待租。而国内的空置率的界定上，是没有14天，30天等期限界定的，所以说是无法真正体现市场状况的表述，是没有实际指导意义的。举例说明：如果国内说空置率30%，大众就认为是在一年之内，100套房子中有30套左右处于空置状态，而实际状况是这种空置是动态的，是不断转移的，一定要给它一个期限才是最正确的表述。这一点也是国内的专业统计机构需要向海外相关部门进行学习和交流的重要部分。

下面我以澳大利亚最大城市悉尼为例，为大家分析空置率与房屋价格，租赁市场走势，贷款利率等数据的联动关系。

悉尼地区从1965年别墅中位价至2008年的走势图（1965年中位价为11,800澳元，2008年的中位价为571,000澳元）

1. 85年—89年， 空置率从1%—4%（即在14之内，100套待租房屋中只有1套或4套是空置的）;我们可以看出，即使是空置率是上升的，在当时的全球范围内也是非常低的空置率;而其房屋价格走势是节节攀升的，从中位价85,000澳元，攀升到182,000澳元，用了短短5年时间，在该期间，澳洲的平均贷款利率高达14%。

2. 89年—95年，空置率从4%—1.3%（即在14之内，100套待租房屋中只有4套或1套是空置的）;我们可以看出该时间阶段，澳洲房屋价格是出于价滞整理的，6年时间其中位价只是从182,000澳元到199,000澳元，增长不到5%，即使房屋贷款利率由16%降至10%。

3. 95年—2003年， 空置率从1.3%—4.5%（即在14之内，100套待租房屋中只有1套或5套是空置的）;我们可以看出，即使是空置率是上升的，而其房屋价格走势是节节攀升的，从中位价199,000澳元，攀升到495,000澳元，增长150%，用了8年时间，在该期间，澳洲的平均贷款利率为10%。

4. 2003年—2008年，空置率从4。5%—1%（即在14之内，100套待租房屋中只有4套或1套是空置的）;我们可以看出该时间阶段，澳洲房屋价格是缓慢攀升的，6年时间其中位价只是从495,000澳元到571,000澳元，增长15%。

通过对比分析，特别是同中国的市场对比分析后，可以得出这样的结论，目前如此之高的空置率和过去的房价高增长是对应的，而未来随着调控的增强，空置率从高位向低位倾斜，同时房价也会相应的进入下降趋势。

房产投资的相关问题，及对澳洲生活感兴趣的朋友，可以随时咨询：18600032319或13910666351 或者免费电话：400-688-6826 Victor liu 刘磊先生（澳洲持牌地产经纪人，美国注册理财规划师,中国外国专家局聘任专家，凤凰网出国频道特约海外房产投资专家，http://chuguo.ifeng.com/azfc/ 兴业银行，浦发银行等银行私人银行家认证课程—海外房产培训讲师，北京当代金融培训公司培训讲师）